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規范物業管理 構建和諧小區(五)
【發布日期:2019-02-14】 【來源:本站】 【閱讀:次】


王洪輝:
建立物業管理調解機制

 

 

 

市政協委員、福建鄒魯律師事務所主任王洪輝從依法管理、糾紛調解兩個方面進行建議。

“物業公司正確適用法律手段,采取支付令方式追收物業費。”王洪輝說,追收物業費是每一家物業公司都要面臨的大難題。以往,物業公司通常通過停水、停電的方式來迫欠費業主或物業使用人繳交欠款,但《物業管理條例》明確規定了水、電費用由供水、供電企業直接向使用人收取,對于業主或物業使用人的欠費行為,只能由業委會督促其繳交或通過訴訟途徑解決。這規定使物業企業失去了追繳物業管理費的“殺手锏”。業主欠交的物業費,一般數額不大,通過普通的民事訴訟程序追收,訴訟費、律師費是一筆不小的負擔,起訴費時耗力,周期又長,訴訟成本太高。

支付令是人民法院依照民事訴訟法規定的督促程序,根據債權人的申請,向債務人發出的限期履行給付金錢或有價證券的法律文書。是人民法院根據債權人的申請,依法作出的督促債務人為一定給付義務的法律文書。

王洪輝建議,物業公司采取申請法院支付令方式追收物業費,支付令一般用于解決債權債務明確、爭議較小、能夠送達給債務人本人的糾紛,具有高效、便捷、經濟等特點,是法院建立多元化糾紛解決機制以應對目前案多人少矛盾的一種有效嘗試,既節省了申請人的時間和精力,也一定程度上緩解了法院案多人少的矛盾,體現了司法便民的工作理念。修訂后的《民事訴訟法》及最高人民法院的相關司法解釋對督促程序作出了更加詳實的規定,并對原有的條文進行了多處修改:如督促程序不再以被申請人提出的書面異議必然導致終結,而是由法院進行審查,異議成立的裁定終結督促程序,異議不成立的裁定駁回;又如督促程序終結后,不以申請人的啟動而自行轉入訴訟程序。物業公司如果需要幫助,可以聘請專業律師咨詢如何申請支付令,以便更好地維權。

“物業糾紛宜調不宜訴,通過建立聯席會議制度,作為調處物業管理糾紛的長效機制。”王洪輝認為,物業糾紛具有法律關系復雜、易發性、群眾性、多樣性等特征,宜調不宜訴,“建議將物業管理納入社區管理,探討在街道或鄉鎮建立,由街道或者鄉鎮召集,由區、縣物業管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表參加的物業管理聯席會議制度,協調解決轄區內出現的業主委員會不依法履行職責、業主委員會換屆難、物業服務合同提前終止、裝修糾紛、對個別業主不遵守規約及物業公司覆行義務不到位等重大問題,形成有效調處物業管理糾紛長效機制。此外,還可以在全市建立縣(區)、街鄉、村居三級人民調解物業管理糾紛網絡,形成人民調解、行政調解與司法調解相互銜接的物業管理糾紛調解工作新模式,全面落實調解優先原則,進一步加強解決物業管理糾紛的力度,將矛盾糾紛及時化解在基層。與此同時,物業管理協會也可以發揮行業調解作用,主動參與物業管理糾紛的調解工作,將矛盾化解在基層。”

 

姜升科:加強物業的規范化管理

 

 

“通過調研,我有兩個感觸比較深:一個是物業管理困難重重,壓力很大,業主對物業的期望很高;二是物業的職能在悄悄地轉變,加入了許多社會治理的許多功能,成為社會治理的基層組織。”市政協委員、福建曠遠集團副總裁姜升科認為,在這種形式下如何提高物業的規范化管理水平就顯得相當重要。

姜升科說,自己所從事的行業某些方面與物業相似,都是服務型行業,為業主提供服務的。他從服務方的角度提出建議:

明確物業職責,提供精準服務。服務行業,就要提供規范化的服務,內部要進行規范化、制度化管理,這是其應盡的義務,各種制度、流程應當非常清晰并執行到位。海爾的服務為什么深得人心,就是因為他提供了規范化管理;其次,物業應向管家式服務邁進,努力提升服務水平,滿足業主對物業的高層次追求。

物業應當加強與業主的聯系與溝通,增加信息的透明度,盡量避免或減少由于溝通不暢造成的誤解。

物業的站位要高,要站在政府和業主的角度和位置來定位自己的服務,主動管理,靠前服務,不要有私心和雜念。比如,燃氣公司在老社區推廣天然氣,這是居民需求和政府的安排,物業公司應該配合燃氣的工作,規范燃氣公司的行為,而不是一味的拒絕和阻撓。

政府相關部門應當加大對物業的支持力度。一是切實解決物業公司管理過程中存在的實際問題,不論是政策上的還是資金上的,比如對維修基金的審批能不能簡化程序、快速審核審批。二是幫助物業部門樹立威信。姜升科認為,大部分業主是好的,是尊重、支持、服從物業管理的,但也有一小部分人總想搞特殊,不服從甚至擾亂物業管理,這部分人大錯不犯、小錯不斷,影響極壞,建議相關部門出臺更具可操作性的管理辦法。三是突出物業的社會治理功能,提高其社會地位和政治地位,政府治理部門應將管理觸角延伸到物業。

此外,各級各相關部門要加大對物業的監督和管理,及時修正物業運行過程中出現的問題;同時,更要加大對物業公司的考核,對考核不合格或者口碑差的物業公司吊銷其公司牌照,消除這些害群之馬對整個行業的影響,防止“一粒老鼠屎壞了一鍋粥”現象的發生。

 

市民政局:加快物業管理制度建設

 

 

近年來,市民政局按照市委、市政府對社區工作的總體部署和要求,進一步加強城鄉社區治理工作力度,將物業管理工作作為城鄉社區治理工作的一項重要內容加以推進,取得了一些成效。

市民政局副局長張元真介紹了該局相關工作情況,并對委員們、小區代表提出的意見建議作了回應。

完善城鄉社區協商機制,推動社區居民參與物業管理。一是完善協商機制。由社區黨組織、社區居委會牽頭,建立并完善由社區組織、業主、物業管理企業參加的社區協商機制,引導業主委員會充分行使選擇權、決定權以及合法維權,促進物業企業提供優質服務,切實解決居民群眾在物業方面切身利益。二是推動物業管理自治。根據居民需求,積極開展形式多樣的自治和服務活動,發揮社區居民代表、樓院門棟長等社區骨干和社區社工、志愿者帶動作用,參加社區環境衛生、社區治安、社區美化綠化工作、促進社區物業管理工作的健康發展。三是創新城鄉社區治理機制和治理方式。開展城鄉社區“微治理”試點工作,推動城鄉社區開展各種“微行動”,促進社區民事民議、民事民辦、民事民管,重塑“鄰里相望、禮尚往來、和諧互助”鄰里新文化,促進小區業主與物業企業關系和諧,居民幸福指數提高。

著力補齊社區治理短板,改進社區物業服務管理。一是建設社區物業管理機構。由住建部門牽頭,民政部門積極配合,進一步加強和改進社區物業服務管理機制,結合2018年村級組織換屆選舉,要求在社區居民委員會下設立物業管理委員會,符合條件的社區居民委員會成員通過兼任業主委員會成員,積極協助符合條件的小區成立業主委員會,協調處理好業主與物業間的矛盾糾紛,積極督促業主委員會和物業服務企業履行職責,完善業主委員會職能,依法保護社區業主合法權益。二是做好物業管理企業與業主之間的溝通工作。由社區物業委員會牽頭,引導物業管理從業人員文明、禮貌服務意識,樹立“業主至上”的服務理念,并通過開展小區各項文化活動,增進與業主之間的感情,促進服務,同時增進業主彼此間的了解,促進鄰里和睦,提升業主的消費觀念、自律意識和公眾意識,逐步形成一個充滿活力的和諧的物業環境。三是加強物業管理宣傳,提高社會對物業管理的認識。組織民政系統志愿服務進社區活動,在城鄉社區廣泛宣傳物業管理政策、法規、規定,讓廣大居民對物業管理行業有充分的了解,為物業管理市場的健康發展奠定良好的社會基礎,讓廣大市民進一步了解物業服務方面的知識,化解物業服務企業與業主的矛盾糾紛,更好地促進和諧社區、文明社區建設。

下一步,市民政局將從三個方面推進物業管理工作。一是加快物業管理制度建設。為進一步規范物業管理工作,維護業主的合法權益,改善人民群眾的居住和生活環境,提升城市現代化管理水平,建議由物業管理主管部門牽頭出臺我市《關于物業管理工作納入社區管理體制的實施方案》,通過建立健全以社區黨組織為領導核心,社區居委會、業主委員會和物業管理企業共同參與社區建設和管理的工作機制,進一步理順社區居委會、業主委員會和物業管理企業三者之間的關系,實現資源共享、優勢互補、相互支持、相互配合,進一步提升物業管理服務水平,更好地為廣大居民和業主服務。二是加快老舊住宅小區及單體樓的物業服務全覆蓋。針對老舊住宅小區及單體樓環境較差,基礎條件落后,公共部位共用設施設備損壞、缺失嚴重,啟動住宅專項維修資金維修維護機制。同時由社區居委會牽頭指導成立業主委員會,制定管理規約,保證業主按期交納住宅維修專項資金,切實做好老舊住宅小區及單體樓的物業服務管理工作。三是推動建立物業管理網格化制度。充分利用我市社區網格化管理的平臺優勢,整合資源,對全市物業服務小區實施物業管理網格化管理工作,建立以市物業行政管理部門、各社區居委會、物業服務企業、物業服務從業人員為網格成員的網格化管理體系,形成分級監管、責任明確、高效運轉的網格化管理機制,物業服務企業通過網格化管理,實現物業管理制度化、標準化、精細化,確保日常監管不留盲區,進一步提升我市城鄉社區物業管理服務水平。


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