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規范物業管理 構建和諧小區(三)
【發布日期:2019-02-14】 【來源:本站】 【閱讀:次】

 

林愛華:加強業主自治推動指導

 

 

 

“住宅小區物業管理事關城市形象,事關廣大業主切身利益,事關社會和諧穩定。”市政協常委、市財政局副局長林愛華說道,市政協組織的調研和協商活動,真正體現了以人民為中心的發展理念。

通過參加市政協“既有住宅小區物業規范化管理服務”調研活動和平時了解掌握的幾個小區情況,林愛華認為,加強住宅小區物業管理規范化管理,一個很重要的內容和環節,就是要充分發揮業主的主體作用。一個住宅小區有沒有一個好的業委會,其物業管理水平差別相當大。調研察看過的萬輝國際城、淺水灣陶源等一些有比較規范的業委會的小區,小區的物業管理就會好一些;反之,沒有成立業委會的小區,如荔城區淺水灣荔苑、城廂區荔景小區等物業管理水平就會差一些。尤其是荔景小區,到過的人都知道,小區內有近1000戶居民幾千人,小區的消防通道、綠化帶、公共休閑地都被占用成了免費停車場,小區所有通道都成了單行車道天天堵車,破壞了小區整體形象,也存在嚴重的安全隱患。

為此,林愛華建議,政府主管部門和基層組織要加強業主自治的推動、指導和監督。

要加大法規宣傳貫徹力度。2018930日,省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業管理條例》,于201911日起施行,根據《條例》規定:“一個物業管理區域內,出售并交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上,或者首套物業出售并交付滿兩年的,建設單位應當向所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府申請籌備召開業主大會首次會議。”“街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當自收到籌備業主大會首次會議申請之日起三十日內,會同當地村(居)民委員會組織成立業主大會首次會議籌備組。”這兩處都用了“應當”兩個字。可見,召開首次業主大會是建設單位和鎮(街)基層政府的法定責任,但在現實中,建設單位和基層政府一般都以種種原因來推卸自己責任,導致成立業主大會和業委會難以及時成立。對此,政府主管部門要通過電視、廣播、標語、宣傳手冊、微博、微信等多種載體,廣泛、深入地宣傳《條例》,督促有關責任單位落實法定義務。建議市、縣(區)兩級主管部門制定三年工作計劃,積極推進小區業委會的普遍成立。

要強化業主主人翁意識。業主和居民要有“自主自治”的觀念,要通過宣傳發動,調動居民積極性,自覺履行業主職責,積極配合和參與召開業主大會、成立業主委員會。業委會成員要合理反映業主訴求,引導業主遵守小區公約,監督物業公司履行合同,協調物業矛盾糾紛,形成“社區+物業公司+業主委員會”的小區自治管理模式,夯實住宅小區物業管理基礎。

要加強業主大會和業委會成立的工作指導。一是成立業主大會首次會議籌備組。業主大會首次會議籌備組由業主和建設單位、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、村(居)民委員會等單位代表五人以上的單數組成。籌備組召集人由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府代表擔任。二是加強對業委會委員資格的審查。按條例要求進行把關,防止個別有私心的業主和居民入選。三是規范程序,組織選舉工作,業委會的產生要符合法律規定程序,確保具有合法性。

要健全業主大會和業委會各項制度并充分發揮作用。業主大會首次會議應當制定業主大會議事規則和管理規約和業主委員會章程,并選舉產生業主委員會。業主大會可以從業主中選舉產生三至五人的業主監事會,根據業主大會的授權和管理規約的規定,行使對業主委員會的監督權。業委會要建立起公平與效率統一的決策機制,讓業主對于共有財產的管理,在有組織有制度保障的基礎上,能參與,能決策。業委會的財務收支要做到公開、公示、透明,自覺接受全體業主的監督。

 

 

 

徐永輝:完善物業管理地方法規

 

 

市政協常委、莆田學院繼續教育學院院長徐永輝就完善我市住宅小區物業管理地方法規,發揮專項維修基金保障功能兩個方面作了發言,并提出意見建議。

一是完善住宅小區物業管理地方法規方面

莆田市已有的相關地方法規有:《莆田市物業管理實施細則》(莆政綜〔2014113號)《莆田市住房和城鄉建設局關于規范物業專項維修資金辦理工作的通知》(莆建物〔201530號)《前期物業服務標準及收費指導價》(莆政綜〔201627號)等。缺少對業主權責界定和的管理相關辦法,對建設單位房屋質量遺留問題的認定和處置辦法等,現有辦法中還存在不盡完善或不盡合理之處。

1、《前期物業服務標準及收費指導價》中二、根據《物業管理條例》第21條規定,本通知所指的前期物業服務,是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由建設單位選聘物業服務企業所進行的物業管理;該規定不盡合理。不少物業管理企業是由房地產開發商自己組建,由建設單位選聘物業服務企業所進行的物業管理也易造成自建自管。且一個物業管理企業一旦開始管理某個小區,別的物業管理企業就再也沒有機會或是很難再進入該小區從事該小區的物業管理工作,這從一定程度上剝奪了業主、業主委員會對物業管理企業的選擇權利。建議制定辦法,從交房之日起,實行管建分離。如由社區委員會在小區業主委員會成立前,協助業主選擇物業管理企業,對小區物業進行管理,避免自建自管。

2、《莆田市物業管理實施細則》中對業主委員會的監督管理、人數上限,機構架設,工資待遇標準等未作出具體明確規定,建議給予完善。

3、靠管理規約解決不了業主的權利義務問題,拒繳物業管理費就一直存在。建議制定針對業主的相關管理辦法,對業主的權利、義務、行為、責任進行規定,既保證業主權利,也使對業主的管理有法可依。

4、對建設單位房屋質量遺留問題,應規定認定機構和處置辦法。

二是發揮專項維修基金保障功能方面

徐永輝說,目前,我市專項維修經費由市建設部門統一管理,這最大限度地保證了資金安全和資金使用監管,但由于審批手續復雜,也導致專項維修經費申請困難,影響物業的及時維護,使業主對物業企業怨聲載道,這也是業主拒繳物業費的主要原因之一。據了解,目前我市每年審批的住宅專項維修資金寥寥無幾。

根據市住房和城鄉建設局關于規范物業專項維修資金辦理工作的通知(莆建物〔201530號)測算:一般情況下維修資金使用備案核準,在十分順利的情況下合計約需要26工作日。緊急情況下維修資金使用核準,在十分順利的情況下合計約需要20個工作日。而且不論涉及金額多少都應按同一流程申請,有些涉及金額很少的申請人都不愿意申請,導致維修延誤。

住建部《住宅專項維修資金管理辦法》第十五條:業主大會成立后,應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金:

(一)業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

(二)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的,應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

(三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。

第十六條:住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督。

由此可見,業主委員會成立后,住宅專項維修資金是可以交由業主委員會依法委托管理的。考慮到資金安全需要,建議經費由主管部門負責管理,但小額經費使用審批權,可下放給業主委員會,有關部門負責監督檢查,減少住宅專項維修資金申請程序。大額經費使用審批權,仍按原程序審批,但要盡量減少審批時間。為避免2/3業主簽字工作繁瑣,建議根據維修涉及和影響范圍分類管理,這樣,只需要維修及影響涉及范圍內2/3業主簽字即可。

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