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規范物業管理 構建和諧小區(二)
【發布日期:2019-02-14】 【來源:本站】 【閱讀:次】

【市政協“既有住宅小區物業規范化管理服務”對口協商】報道之二




小區優美環境





小區兒童活動室





用心服務的管理理念




● 對策


●以自主管理為基礎,推動小區業委會的普遍成立


創建—個整潔、文明、安全的居住環境,需要小區業主和居民的積極參與,發揮好主體作用。一是要調動業主和居民參與公共事務管理的積極性。通過深入宣傳發動讓業主和小區居民明白,成立業委會可代表業主履行業主權利,保護業主的合法權益,讓業主能夠全面知權、主動行權、依法維權。要大力提倡小區居住的黨員干部起模范帶頭作用,根據《物權法》和《物業管理條例》有關要求,充分發動業主參加,召開業主大會,選舉產生業主委員會。二是適時制定和修訂有關法規,使業主保護在法規層面更具有精準化和可操作性,使業主權益保護有法可依。930日,省十三屆人大常委會第六次會議表決通過《福建省物業管理條例》,將于201911日起施行,條例降低了申請召開首次業主大會的“門檻”,明確規定十個以上的業主也可以向所在地的鄉(鎮)政府或街道辦事處提出書面申請,籌備召開業主大會首次會議。《條例》為推動業主大會和業委會的成立釋放了積極的信息。建議《莆田市物業管理實施細則》可相應進行修訂。三是積極推動業主大會和業主委員會的普遍成立。目前,未成立業主大會和業委會的小區還很多,建議政府要制訂工作計劃加以推進。對符合召開業主大會條件的小區,由鄉鎮政府(街道辦事處)、村(居)民委員會指導成立業主大會籌備組;籌備組成立后,應當在規定時限內召開業主大會,并成立業主委員會。為穩妥起見,建議逐年分類有序推進,如小區戶數在800戶以上的中大型的小區符合條件的,要先推動成立,而后向下輻射推開。四是加強業委會的工作指導和監督。加強對業委會成立和換屆后的工作指導,明確業委會的責任和權益,確保規范運行,發揮應有作用。建立健全業委會備案制度,將業委會納入監管范圍,重點加強對業委會的工作經費開支、小區公共收益收支等日常運作情況的監督檢查,督促業委會定期公布經費收支情況和重大事項進展情況,保障全體業主的權益。


●以優化服務為重點,提高物業服務行業建設水平


以業主的滿意度為出發點,以優化服務為重點,采取多種措施,著力提高物業服務行業建設水平。一是加強對行業發展的指導。將物業服務企業列入現代服務業發展規劃,鼓勵物業服務企業加入行業協會。加強物業服務行業協會建設,制訂行業行規,建立行業自律機制,引導物業服務企業開展服務承諾、履行社會責任。繼續開展好物業服務企業爭先創優活動,樹立一批物業服務明星企業,培養一批優秀管理人才,推出一批企業中堅骨干。二是努力提升物業服務水平。加強物業從業人員業務培訓,強化文明、禮貌服務意識,樹立“業主至上”的服務理念,統一文明用語、服務流程、服務標準。利用微信公眾號等現代化工具搭建居民與物業溝通交流的信息服務平臺,使居民能通過互聯網等現代信息手段更加便捷地參與社區管理,及時了解住戶對物業管理及小區建設的意見。建立居民個性化檔案,在個性化服務上下功夫,組織豐富多彩的社區文化活動,營造一種溫馨和諧的小區文化氛圍。三是積極拓展各項增值服務。物業服務企業可依托小區群眾需求開展增值服務,與公司專業化單位、社會專業公司、社區內從業人員之間建立廣泛聯系和合作,為居民提供優質可靠的家政服務項目,并進行明碼標價。比如住戶房間清潔、鐘點工、室內裝修、照看老人、專業維修、花卉代養、廢品回收等一些力所能及的家政收費項目,來彌補費用不足。四是規范物業服務收費工作。由物業管理主管部門牽頭建立公開透明的物業管理收費制度和價格調整機制,公開服務內容、等級和收費標準,督促物業服務企業提供質價相符的物業服務,并定期公布財務收支狀況,自覺接受業主監督,增加業主的信任感,解決“收費難”的問題。積極培育和支持物業管理市場第三方專業評估機構的發展,為規范物業服務、解決物業費糾紛、落實物業價格調整機制提供幫助。


●以強化監管為保障,狠抓物業管理法規制度落實


以貫徹執行新修訂頒布的《福建省物業管理條例》為契機,深入住宅小區廣泛宣傳物業管理政策、法規,依法加大對物業管理工作的監管力度。一是強化對物業服務企業的監管。推進物業服務企業信用體系建設,建立“失信懲戒”機制,對違反行政法規、物業行業自律規范或物業服務合同約定的,經主管部門責令整改但未整改到位的,或拒不履行和解協議和法院生效判決的,作為失信行為記入企業征信系統。建立物業服務質量評價機制,健全“雙隨機一公開”抽查制度,實行量化評化,加強經常性的管理。搭建物業服務企業管理工作信息發布平臺,及時向社會發布企業考評情況、信用記錄等動態消息,主動接受社會監督。二是強化對業主合法權益保護。對小區停車費、電梯廣告費、智能快遞柜管理費等這些小區公共收益的歸屬。嚴格按照新修訂的《福建省物業管理條例》規定要求,將所產生的公共收益歸全體業主所有,物業服務企業只能收取經營管理費用,且費用支出不超過公共收益的30%,其余部分應存入業主大會或者業主委員會專用賬戶。探索建立對業主損害賠償制度的支持力度,及時處理開發商和物業企業對業主利益的侵害行為。三是強化物業管理執法剛性力度。針對小區物業管理薄弱問題,適時開展專項整治執法活動。物業管理主管部門牽頭,其它職能部門、街道社區緊密配合,按條例規定對業主違法搭建、擅自改變物業使用性質、破壞建筑物承重結構、侵占消防通道等較為嚴重違法違規行為進行糾正和處罰;對業主無故不交納物業服務費,且拒不履行經法院確認的調解協議、判決的,作為失信行為納入個人征信系統,作為多部門聯合實施信用懲戒措施的參考。四是強化專項維修資金的保障能力。《福建省物業管理條例》明確了在共有用房及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏,電梯出現安全隱患等九種緊急情況下使用專項維修資金的審核程序,規定代管單位自收到申請之日起五個工作日內完成審核;經審核符合撥付要求的,代管單位應當及時向專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知;逾期不審核的,視為同意。對此,市、區兩級主管部門應積極響應,加快審核和資金劃拔時效,強化專項維修資金的保障能力。


●以和諧建設為目標,健全物業管理長效工作機制


將物業管理納入社區治理范疇,加強制度和機制建設,形成共建共治共享的良好格局,促進社區的和諧建設。一是健全基層組織領導機制。按照中共中央、國務院《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》和《福建省物業管理條例》的精神,基層組織要重視加強物業管理工作,建議在鄉鎮政府(街道辦事處)設立物業管理機構(條例第七十條第一款),在村(居)民居委會中設立物業管理工作小組,履行對轄區內物業管理工作的指導、協調、監督等職責,促進小區物業管理工作的落實。二是健全議事協調機制。加強對小區物業管理工作溝通協調工作,理順社區居委會、業主委員會和物業服務企業三者之間的關系。建立物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。物業管理聯席會議由鄉(鎮)人民政府或街道辦事處負責召集,由縣(區)物業主管部門、公安派出所、村(居)民委員會、業委會和物業服務企業等方面代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。三是健全考評獎懲機制。把小區物業管理情況列入社區綜治平安、文明社區等考評范圍,充分利用我市社區網格化管理的平臺優勢,整合資源,對全市物業服務小區實施物業管理網格化管理工作,進行綜合考評。實行獎優罰劣制度,將考評情況與社區兩委干部的績效資金、小區改造專項經費補貼相掛鉤,與評選先進社區和先進個人等工作相掛鉤。對未能依法履職、工作落后的相關責任人,予以效能督查。四是健全物業服務糾紛便捷處理機制。建立市、縣(區)、鎮(街道)、村(居)四級物業管理投訴登記制度,及時調查處理物業管理中的投訴;充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用,構建人民調解、行政調解、司法調解與信訪工作相互銜接的工作機制;縣(區)政府要整合行政、司法、調解、保險、鑒定、評估、公證等資源力量,建立一站式物業管理糾紛化解服務平臺,促進物業管理糾紛得到及時解決。

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